Se a construtora atrasar a entrega do imóvel, existe a obrigação de indenização por danos morais e materiais?

A jurisprudência entendeu de forma diversa o dano moral e o dano material.

Dano Moral:

O simples fato de ter havido o inadimplemento contratual (atraso na entrega) não obriga a construtora a indenizar por dano moral. Para que se configure tal dever, é necessária a comprovação da ocorrência de uma significativa e anormal violação ao direito da personalidade do adquirente.

Nesse sentido, é possível a condenação por danos morais ao consumidor, ora comprador do imóvel, dependendo do caso concreto, sendo necessário a comprovação que o atraso lhe gerou desgosto, aflição e abalo.

Abaixo duas decisões do Superior Tribunal de Justiça que reconheceram a existência de dano moral:

– Atraso muito grande na entrega do imóvel (no caso específico, foram 2 anos de atraso). Nesta hipótese foi reconhecido o direito à indenização: STJ. 3ª Turma. AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 13/03/2018.

– Atraso na entrega que gerou o adiamento do casamento dos adquirentes que já estava com data marcada: STJ. 3ª Turma. REsp 1662322/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/10/2017.

Dano Material ou Patrimonial:

Haverá o dever de indenizar os danos emergentes e lucros cessantes.

– Danos emergentes: é aquilo que efetivamente se perdeu, deve ser comprovado.

– Lucros cessantes: é aquilo que razoavelmente se deixou de lucrar. A jurisprudência firmou entendimento que devem ser calculados como sendo o valor dos aluguéis do imóvel em atraso.

Caso o consumidor/adquirente esteja morando de aluguel e a entrega do imóvel atrasar, a indenização material por lucros cessantes será o valor do seu aluguel que efetivamente estiver pagando, pois ele está “perdendo” dinheiro.

Mas se o imóvel tiver sido adquirido para investimento, o valor da indenização por danos materiais por lucros cessantes será calculado como sendo o valor do aluguel do imóvel em atraso caso tivesse sido entregue, pois também esse adquirente também está perdendo dinheiro.

Para se considerar atraso, é necessário que a construtora não entregue o imóvel no prazo previsto no contrato. Será válida se houver presente no contrato a chamada cláusula de tolerância.

Cláusula de tolerância é aquela que permite a possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou do término da obra por um prazo máximo de 180 dias.

E com a pandemia, a construtora deverá indenizar por atraso na entrega dos imóveis?

O isolamento social por conta da pandemia provocada pelo novo Coronavirus é um fato considerado imprevisível, extraordinário, tanto para o consumidor adquirente do imóvel na planta, quanto para a construtora/incorporadora que lhe vendeu o imóvel.

Código Civil estabelece o seguinte regramento:

 Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Então, segundo o Código Civil, havendo caso fortuito ou força maior, sem qualquer responsabilidade do construtor/incorporador, não configurará o dever de indenizar.

O que vem a ser caso fortuito ou força maior? Há uma divergência doutrinária quanto a diferença de caso fortuito e força maior.

Muitos doutrinadores defendem que são sinônimos, mas em termos geral é possível defini-los da seguinte forma: o caso fortuito é o evento que não se pode prever e que não é possível evitar. Já os casos de força maior são os eventos naturais que , mesmo que se possam prevê-los, não é possível evitá-los, como os eventos da natureza, tempestades, raios, dentre outros. Em termos práticos, a nomenclatura não faz qualquer diferença.

A pandemia configura um caso fortuito e/ou força maior, a depender do entendimento. Portanto, o construtor não terá a obrigação de indenizar materialmente ,e muito menos moralmente, o adquirente pelo atraso na entrega do imóvel se esse atraso foi provocado pela pandemia.

É de conhecimento de todos que a pandemia provocou isolamento social, ainda que o regramento do isolamento tenha sido diferente em cada município. Em diferentes escalas, é fato que construtoras/incorporadoras tiveram sua rotina de obras afetadas e, consequente,houve um prejuízo, acarretando no atraso na entrega do imóvel.

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