O art. 67-A da Lei 4.591/64 dispõe acerca das incorporações imobiliárias que são aquelas construções de imóveis realizadas com o único objetivo de vende-los. O art. 67-A estabelece que o desfazimento do contrato será realizado mediante distrato ou resolução.
O distrato é uma forma de extinção contratual e será realizado pela vontade de uma ou de ambas as partes do contrato. Aqui os contratantes estão cumprindo de forma regular o contrato, mas querem desfazê-lo. Já resolução contratual é realizada quando há o inadimplemento contratual, ou seja, quando há o descumprimento das obrigações contratualmente pactuadas pelas partes.
No caso em tela, como o adquirente possui parcelas do imóvel em atraso, ele está inadimplente e deverá então ser realizada a resolução contratual.
De qualquer forma, tratando-se de distrato ou resolução por inadimplemento, o regramento será o mesmo.
A construtora, em regra, somente poderá reter no máximo 25% das parcelas pagas.
Entretanto, havendo previsão contratual poderá a construtora reter até 50% do valor pago pelo adquirente se o empreendimento estiver regido pelo patrimônio de afetação.
O que vem a ser patrimônio de afetação? O patrimônio de afetação é um instituto jurídico criado para separar os bens objeto da incorporação imobiliária do patrimônio do incorporador.
Em ambos os casos essa retenção que configura a grosso modo uma multa contratual, será calculada sobre a quantia total paga e atualizada sobre o mesmo índice do contrato sobre cada desembolso.
Mas o promitente comprador não receberá líquido 75% das parcelas pagas e nem 50% delas respectivamente. Esse valor ainda haverá outros descontos, como por exemplo cotas condominiais em aberto durante o período de posse da unidade pelo comprador e qualquer outro encargo incidente sobre o imóvel e outras despesas previstas em contrato.
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