Separei para você as 8 principais dúvidas que mais me questionam sobre o contrato de locação.

Quem deve pagar o IPTU do imóvel e as taxas?

Em termos tributários o contribuinte do IPTU é o proprietário, mas a Lei do inquilinato (Lei n. 8245/91) dispõe que o locador é o responsável pelo pagamento dos impostos, encargos e despesas ordinárias do condomínio, mas permite que o dono do imóvel inclua no contrato de locação uma cláusula que obriga o locatário a pagar o IPTU juntamente com o aluguel e condomínio.

Ou seja, se não estiver previsão em contrato sobre quem deve pagar o IPTU pagará o locador.

Mas, mesmo sendo opcional, essa cláusula está presente em quase todos os contratos de locação. Dessa forma, geralmente quem paga o IPTU é o locatário. É necessário consultar as cláusulas do contrato de locação.

O locador pode impedir que o inquilino tenha animais de estimação?

Sim, a final de contas o imóvel é de titularidade do locador e o contrato de locação não é um contrato de consumo, ou seja, não regido pelas leis que garantem os direitos dos consumidores. Trata-se de uma relação de autonomia privada, em que o proprietário do imóvel tem a liberdade de proibir que tutores de animais de estimação loquem o seu imóvel.

O locatário pode ser obrigado a pagar multa em caso de descumprimento do contrato de locação?

O locatário somente deverá pagar multa se estiver ela prevista no contrato de locação, uma vez que ela não é obrigatória, podendo existir ou não. Em regra, os contratos de locação estabelecem a cobrança de multa e geralmente o seu valor varia de 1 a 6 aluguéis. Mas, esse valor deve ser estabelecido entre as partes, já que a lei não o estipula.

Ou seja, se existir previsão de cobrança de multa o locatário deverá respeitá-la.

Quais os tipos de garantias de um contrato de locação?

A lei do inquilinato (L. nº 8245/91) traz as modalidades de garantias, em seu art. 37: caução, fiança, seguro fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O que vem a ser cada uma dessas formas de garantia?

  1. A caução é qualquer meio para assegurar o cumprimento do contrato. A caução mais utilizada é o depósito em dinheiro. Mas é possível também que a caução seja em bem móvel ou imóvel.
  2. Fiança é a garantia mais utilizada nos contratos de locação. O fiador é uma terceira pessoa que assegura o cumprimento da obrigação caso o locatário não a cumpra.
  3. Seguro fiança locatícia nada mais é do que um contrato de seguro pago pelo locatário. A seguradora se obriga a indenizar o locador do prejuízo resultante do contrato de locação, caso exista prejuízos.
  4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é a modalidade de garantia que o locatário destina suas quotas de fundos de investimentos em favor do credor fiduciário (locador) o que gerará efeitos nessas quotas: tornarão indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis após as suas averbações. Essa é uma modalidade muito pouco utilizada.

Pode o locador pedir mais de um tipo de garantia para a realização do contrato de locação?

Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato veda a utilização de mais de uma modalidade de garantia, sendo considerada nula a segunda garantia prestada no mesmo contrato.

O locador pode cobrar o aluguel antecipadamente?

Depende, se não existir garantia no contrato de locação o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargo até o 6º dia útil do mês vincendo. Mas se no contrato de locação existir garantia o locador não poderá cobrar o aluguel antecipado.

O locatário é obrigado a pagar seguro incêndio no contrato de locação?

A obrigação de contratar e pagar o seguro complementar contra incêndio é do locador, mas a lei permite que se existir previsão no contrato esse encargo pode ser entregue ao locatário. Explicando melhor: a lei estabelece que a obrigação é do locador, mas se existir previsão no contrato de locação estabelecendo que essa obrigação é do locatário, deverá ele respeitá-la.

O que acontece com o contrato de locação se os locatários se separarem de fato ou judicialmente?

Nesse caso o contrato de locação irá se prorrogar automaticamente, e será transferido ao cônjuge que permanecer no imóvel todos os deveres relativos ao contrato bastando que se faça a mera comunicação ao locador.

Realizada a comunicação ao locador ocorrerá a sub-rogação legal da locação. Ou seja, exige-se a comunicação da sub-rogação do cônjuge que permanecer no imóvel, porque ela implica na alteração do sujeito passivo das obrigações locatícias e no direito do locador de exigir novos fiadores ou caução.

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